Achat - location - immobilier 2019


Achat / Location d'un bien immobilier au Brésil















- La location

Janvier 2017
Appartement de 60 m2, prix moyen Sao Paulo / Rio 1500 R$ mois,  auquel il faudra rajouter les frais de copropriétés (condominio) qui peuvent varier entre 150 et 600 R$ par mois.

NB : les contrats de location pour des non-meublés, sont pour une période de 30 mois, la caution sera de 3 mois et en cas de résiliation avant échéance, vous devrez payer au propriétaire une pénalité équivalente à 3 mois de loyer sauf si vous avez prévu une clause qui vous libère de cette clause après 12 mois de location.
Chaque propriétaire doit payer une taxe annuel appelé IPTU, celle ci n'est pas à charge du locataire (texte de loi) donc refuser si on veut vous l'imposer.

Conseil:  tout se négocie (contrat et prix)

Pour vos recherches d'appartements, voir lien ci dessous :


Pour information : la recherche d'un appartement à louer est un vrai parcours du combattant, nous sommes au Brésil et cela, il ne faut pas le perdre de vue.
Entre les appartements vides, sales, mal proportionnés (petit), vétustes, entourés de 4 tours distantes de 30 m les uns des autres, proches d'immeubles en construction.

La meilleure option est de prendre son temps et de visiter. 
Faite attention les villes sont grandes et donc il faut éviter d'aller d'un bout à l'autre et cibler son lieu de recherche... Faire entre 1500 et 3000 km en 1 mois pour visiter des appartements dans une ville est courant , surtout si la ville fait 30 km de long sur autant de large.

Nb :
Le prix demandé pour un appartement ou une maison est à 90% sur évalué, la rentabilité pour celui qui loue ne doit pas dépasser 5%-6% de la valeur estimée du bien.


si l'appartement vaut à vue de nez 250 000 R$, le prix locatif (hors condominio) doit se situer à 12 500 R$ (5%)annuel soit 1041 R$ par mois, les agences immobilières le savent très bien, mais leurs clients "non"
vu le nombre d'appartements vacants, le prix annoncé est  toujours négociable surtout que le propriétaire n'a pas intérêt à le laisser vide trop longtemps, car il a des frais mensuels à régler (IPTU, condominio, Intérêts sur crédit)
 

Pour déterminer la valeur d'un appartement, cela vaut aussi pour l'achat,  c'est simple, prendre le nombre de m2 x par le prix moyen de la construction 1500 R$ / m2 (de 1100 à 2000 R$ en 2016) et  multiplier le tout par 2 :
pour un appartement de padrao médium de 70m2, cela donne :
70 x 1500 = 105 000 R$ x 2 = 210 000 R$

Ensuite, en plus des loyers, s'ajoute le prix du condominio et là, idem, on a  de tout en terme de prix, pour des prestations que peu de personne utilisent dans les faits, donc cela majore le prix total de la location. Le condominio est les charges de copropriété qui peuvent aller de 100 R$ à 800 R$ / mois et par appartement.


Retenez aussi une chose, l'IPTU qui est la taxe sur l'immobilier est  en principe à charge du propriétaire, car le carnet d'IPTU (impôt sur la propriété) est à son nom, d'où l'importance de poser la question de savoir qui va payer ?, lui ou vous ? et si c'est vous, mettez une clause dans le contrat de location pour vous prémunir d'une hausse de plus de 8% d'une année à l'autre car un triplement de l' IPTU est possible c'est ce qui s'est passé  sur Sao Paulo en 2014 (+40%) et aussi ailleurs


Au vu de ceci, la meilleure option est de louer une maison, car pas de frais de condominio, qui sont moins recherchés que les appartements pour des raisons de sécurité, mais qui offrent des surfaces plus grandes pour des prix identiques voir moins élevés. 



Dernier point : caution ou fiador ?   le mieux est la caution (3 mois hors condominio), l'argent est déposé sur un compte "poupança" au nom de l'agence immobilière, au terme du contrat de location, l'argent vous sera restitué + les intérêts si l'état des lieux ne constate aucuns litiges..

Le fiador : vous pouvez vous faire cautionner par une société privé (Porto Seguro), mais sachez que cela n'est pas gratuit et vous coûtera, chaque mois 15% de la valeur du loyer (hors condominio)

Une autre option, la location d'appartements meublés ou "mobiliado", cela peut être sur le marché local, mais je déconseille car souvent les meubles sont vétustes, sale (canapé, matelas) et vous allez payer 400 R$ de plus en moyenne que si l'appartement était vide (souvent les cuisines sont équipées comme les chambres avec des placards)
La différence  de prix,  vous payera vos meubles et électro-ménager en 2-3 ans.
Autre option celle des "flat" dans  des Hôtels, tout est inclus (eau, électricité, gaz, taxes, ménage journalier de l'appartement + garage+ piscine+ internet) et cela permet pendant un temps d'être tranquille pour la recherche d'un autre logement. 
Prévoir un budget de l'ordre de 2500 à 4500 R$/mois
Contrat au mois (en principe), renouvelable ou contrat d'un an maximum, cela donne une souplesse, pas de pénalité, caution inexistante, on paye en début de mois pour le mois,  mais  aussi vous n’êtes pas à l'abri d'une hausse de loyer d'un mois à l'autre qui peut être du double (fréquent dans les zones touristiques en décembre et janvier), donc obligation de faire vos valises si le prix ne vous convient plus.

- L'Achat :

Attention, l'achat immobilier peut se transformer en cauchemar, et l'achat "coup de coeur" payer trop cher pourra vous coûter des milliers d'euro de perte à la revente. 

Le marché est depuis mi 2013, sur une phase de chute des prix, le nombre d'invendus augmentant depuis 2013 sur l'ensemble du pays.


Le marché immobilier n'étant pas structuré comme en France, selon les endroits, les agences immobilières se résument souvent, à de simples bureaux de 15m2, avec une gestion des biens à la vente, très aléatoire, la personne qui vous reçoit, n'a bien souvent aucune formation de base, et vous présente les biens comme si elle devait vendre des légumes, ou des aspirateurs.
Bien souvent, elle n'a qu'une  idée approximative de la valeur du bien qu'elle vous propose à la vente, valeur demandée par le vendeur qui souvent est hors prix de marché de 20 à 40%.

La commission de l'agence se situant  dans une fourchette de 5 à 7%. 

Pour l'estimation du prix, le propriétaire part du principe, que si quelqu'un est prêt à lui payer ce qu'il demande, pourquoi pas ?  c'est à vous de valider ou pas ce prix (utiliser le site bomnegocio.com pour vous faire une idée), le "corrector imoveis" souhaitant avoir la commission la plus importante ira dans le sens du vendeur,  donc, si vous avez en vue une maison, vous pouvez tenter de faire baisser le prix de 15 à 25 % en lui faisant une offre écrite et une fois sur 2,  cela marche..et un conseil vaut mieux louper une "bonne affaire" que de vouloir à tout prix la faire!!

 Il est bon d'avoir en tête que le délai de revente des biens immobiliers, est en moyenne très long, entre 18 mois et 5 ans, surtout si le prix est exagéré.
Cet un critère à prendre en compte par l'acheteur pour une négociation à la baisse. 

 




La procédure d'achat est la suivante :
Vous devez faire une proposition financière d'achat (compromis) au propriétaire, dans laquelle vous indiquez le prix que vous souhaitez payer (elle ne vous engage en rien)
Faire un état des lieux et vérifiez bien, l'état général de la maison, mur, toit, réseau électrique, sanitaire, car le vendeur n'est nullement responsable d'un vice, ni le notaire après l'achat.
Celui-ci acceptera votre proposition ou ne l'acceptera pas. 




Photo d'une  maison vendu pour la somme de 200 000€ en mars 2013, dans l'état de Sao Paulo..Cette maison ayant été acheté en 2011 pour 120 000€, dans laquelle un investissement de 40 000€ en rénovation a été réalisé...fin 2016, cette maison ne vaut plus que 120 000€  (dépréciation de la monnaie et chute de l'immobilier)

 Superficie 250m2, 4 chambres dont 2 avec SDB, salon, cuisine équipé, rénovation complète en 2012, terrain de 1500m2 



Il accepte votre offre:
vous allez rédiger une sorte de compromis de vente (identique sur la forme, à ceux fait en France) entre vous et le propriétaire, dans lequel vous allez indiquer le prix, la désignation du bien, les modalités de paiement etc....(il n'y a pas de modèles standards, attention aux clauses abusives du vendeur, qui par exemple peut exiger des pénalités de retards en cas de non respect des dates de versement des fonds, etc., sans contrepartie pour vous, si lui, de son côté, ne désire plus vendre et aussi mettre "vos conditions" qui seront suspensives en cas de non respect par le vendeur.
 

Mais rassurez-vous, ce document n'a aucune valeur de contrainte réelle d'achat pour vous, à partir du moment qu'il n'est pas validé par un Office notarial, pratique si vous avez indiqué une date de versement de fonds et que pour diverses raisons, celle-ci n'est pas respectée ou que finalement vous ne souhaitez plus acheter. 
Sauf que la Loi Brésilienne prévoit qu'à partir du moment, ou vous versez en cash, via un virement ou un chèque, un acompte (10 % en moyenne) au vendeur, vous vous engagez à devenir propriétaire du bien immobilier et donc le compromis signé entre lui et vous devient document contractuel et pas d'obligation de le faire certifier dans un "cartorio".

Attention:
dans le compromis de vente, ne déterminer pas de date fixe de versement et signature des actes officiels d'achat, car de votre côté, vous ne maîtrisez pas le délai d'arrivée des fonds, depuis la France, et de leur conversion en monnaie locale. Le vendeur souhaitant avoir son argent rapidement, il essayera de raccourcir les délais au maximum. Et surtout ne pas verser quoique ce soit sans certitude que tout les papiers soient en règle car une fois l'argent encaissé, vous devrez courir après le vendeur pour qu'il vous le restitue


Ensuite, le vendeur doit prendre contact avec un notaire (Tabelio), qui comme en France, va s'assurer (en principe, sur présentation des documents remis par le vendeur) que le bien vendu n'est pas hypothéqué et qu'il est en règle (acte de propriété RGI (registro Geral Imoveis), taxe immobilière (IPTU), impôts etc)
 

L'établissement des documents se fait en principe en 1 mois.
 

NB: faire attention sur 2 points particuliers : 

1)- N’acheter pas un bien n’ayant pas de RGI , c'est à dire n'ayant pas le document prouvant la légalité officielle de la propriété mise en vente par le vendeur. Cela est fréquent et un grand nombre d'actions en justice pour "spoliation" appelé "Usucapiao" de biens sont entamées, chaque année au Brésil, avec les conséquences que cela entraînent pour les acheteurs imprudents 


2) sur l`acte de vente, la valeur réelle d'achat n'apparaît jamais, c'est une valeur inférieure qui est généralement indiquée.
Sur ce point, ne rentrer pas dans le jeu du vendeur, et faite porter la valeur que vous payez, cela ne changera en rien à vos frais d'actes, car ils sont calculés au mieux sur la valeur IPTU, si la somme d'achat est inférieure à celle-ci et au pire sur la valeur réelle portée sur l’acte, si supérieure à la valeur IPTU.
Le vendeur souhaitant payer un minimum, si une plus value existe, essayera de vous convaincre de minorer la somme portée sur l' acte d'achat officiel, cela est dangereux, car si vous acceptez de le faire, quelques mois ou années plus tard, c'est vous qui vous retrouverez pénalisé, avec une valeur de vente qui fera peu être, apparaître une plus value importante, alors que dans la réalité, celle-ci n'existera peu être pas, et c'est vous qui devrez payer auprès de la Receita Fédéral, celle-ci à hauteur de 25% entre la différence d'achat et de revente !!!!
Donc faire bien attention
Pour l'acheteur, les frais sont de 4% sur la valeur vénale du bien, différente de la valeur d'achat inscrite sur le document final, elle est déterminée par la taxe d'habitation (document fiscal IPTU).
Conseil : vous venez d'acheter votre bien, ne reprenez pas la ligne téléphonique de l'ancien propriétaire, faite une demande d'une nouvelle ligne (installation en 2 jours) sinon quoi, vous allez payer ses dernières factures, idem pour l'eau et l'électricité.....

Liste des documents que doit fournir un vendeur pour éviter tous risques de conflit juridique :

- Documento de identidade e CPF do vendedor, inclusive do cônjuge se casado;
- Certidões negativas dos cartórios distribuidores no cível, criminal e federal;
- Certidão negativa dos cartórios de protestos ou do cartório distribuidor de protestos;
- Escritura definitiva registrada no cartório de registro de imóveis;
- Certidão negativa de ônus expedida pelo cartório do registro de imóveis respectivo;
- Certidão de origem vintenária do imóvel também expedida pelo cartório do registro de imóveis respectivo.
- Certidão negativa de débitos municipais nos casos de imóveis urbanos, ou certidão negativa de débitos expedida pelo INCRA nos casos de imóveis rurais;
- Comprovantes de pagamento de contas de água e esgotos, energia elétrica, gás, relativamente aos últimos 06 (seis) meses;
- Declaração de inexistência de débitos firmada pelo síndico quando tratar-se de unidade vinculada a condomínios;
- Certidão negativa de débitos expedida pelo IAPAS quando o vendedor for pessoa jurídica, ou declaração, no corpo do contrato ou da escritura, de não é empregador e que não se acha abrangido pelas restrições da Lei orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).